美国全球剪羊毛 留给高房价时间不多了

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2018-05-08 18:48

  

  最近,各类房地产又现疯狂的消息纷至沓来,不仅是一季度70座城市中有八成房价环比上涨,而且房地产投资增长也创下历史新高。更为热闹的是,近期位于静安的大宁金茂府三期,共计推出382套房源,平均售价为9.38万元/平方米,开盘当天,所推房源全部售罄。而这种现象在北京、上海等一线城市已并不罕见。

  面对一季度房地产快速复苏,而且四月份也呈现回暖态势。各大房企欢欣鼓舞的争着推出新楼盘。现在房企的商业模式是,低成本拿地、快速开发、低价开盘,房产设计几乎与拿地同步进行,这样可以达到三个月内开工,四五个月后就能上市,回收资金。

  尽管国内房地产的持续升温,但我们已深感房地产杠杆已经用到极致:一方面,截至一季度末,房企上市公司整体负债率却呈上涨趋势,达到79.42%,较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产业的资产负债率远超60%警戒线,已达到2005年以来最高点。也就是说,房企在扩张业务的同时,负债率也在持续恶化中。

  

  更要命的是,房企在经历了业务扩张大跃进后,流动性已经严重不足。到3月份为止,企业存款下降了1.21万亿。开发商纷纷跑到境外融资,去年全年融资388亿美元,而今年一季度已经达到了193亿美元,达到了去年的50%

  另一方面,居民杠杆已经到了“无以复加”的程度。工行董事长易会满在演讲时表示,2010-2017年,居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%。与此同时,居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。这意味着,中国居民再加杠也拉到了极限位置。

  国内的房地产呈现虚火过旺的迹象,但是境外的美国却没有闲着,在最近的半个月内,美元指数从89一跃反弹至93下方时,新兴经济体货币已经开始受到冲击,阿根廷和香港首当其冲,不得不动用外储和上调利率来使汇率保持稳定。而每一次美元指数出现大级别反弹,就意味着新兴经济体就要被“剪羊毛”。

  

  事实上,一个国家或地区要想阻止游资大量流出,回流美国本土,导致自己国内发生流动性危机,仅靠抛售外储或者外汇管制来稳定汇率仅是权宜之计,最好的办法就是金融安全和经济稳定。

  而目前中国经济仍处于下行过程中,经济结构转型任重道远。同时,金融体系的安全更加令人担忧,尽管最高决策层提出要下决心去杠杆,防范化解重大风险。但房地产持续加杠杆都到了极致的程度,恐怕随时都有被美国剪羊毛的风险,留给房地产的时间不多了。

  首先,美元指数已触底大反转,将使境内外资金流出在所难免,当大量的资金流出中国,回流美国本土,这些游资既享受到了这些年人民币升值的好处,也在内地炒楼方面分得一杯羹,但是此举将剌破中国房地产泡沫。而一旦中国的房地产泡沫破裂,恐怕对经济和金融体系产生重大的影响。

  

  再者,美联储逐步收紧的货币政策,以及美国10年债券利率创下历史新高。如果中国拒绝加息,那么美联储在数次加息后,中美息差开始收窄,中国在利率方面的优势不再明显,那么大量资金抛售人民币计价资产,回流美国本土。

  如果为了捍卫人民币汇率的稳定,我国选择货币政策紧跟美国走,也宣布加息,虽然可确保人民币稳定,但是加息对于房地产来说,这等于是抬高了购房者的成本。在这种情况下中国的房地产将会出现大幅调整,当年日本央行为了稳定日元汇率,而持续加息,马上导致日本房地产出现崩盘。

  尽管国内房地产还在高烧不退,投机氛围依然非常浓郁,但是美元指数反转、美联储收紧货币政策都已经证明,美国要对新兴经济体剪羊毛,现在虽然阿根廷率先中招。

  目前中国的人民币汇率和房价均已处于历史高位,存在着一定的泡沫,所以,我们既要抓紧时间经济结构转型,又要坚决将房地产去杠杆化,如果一旦国内外游资离开中国,那么对中国经济和金融体系是很不利的。留给中国处置高房价的时间真的不多了。

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